O mortgage – Fixed, Variable,Open, Closed, HSBC, CIBC, RBC...

Olá leitores, mais um post da série “Imóveis”

Depois da primeira tentativa frustrada de comprar uma casa (vide post), decidimos aprofundar um pouco mais a pesquisa por mortgages para estarmos preparados para a próxima casa.

No final de janeiro, os bancos canadenses começaram a oferecer taxas historicamente baixas de juros.  Foi bem difícil entender como funcionam os mortgages aqui, vou tentar passar uma versão “vapt-vupt” pra quem estiver lendo poder começar a busca.

Aqui quando você faz um financiamento imobiliário (seja ele por 10, 20, 30 anos), na verdade esse prazo é o prazo da amortização – o prazo do seu contrato com o banco (lender) é de 6 meses, 1 ano, 5 anos, 10 anos, depende do que for decidido entre as partes.  Depois desse prazo, você está livre pra procurar outro lender e negociar um novo contrato.  Lembrando que, claro, o objetivo do banco é ganhar o máximo de dinheiro possível com o seu mortgage.  Nos principais bancos, você pode escolher dentre as seguintes versões:

- Fixed – a taxa de juros é fixa durante todo o tempo do contrato, ou seja, se a economia melhorar ou piorar, você não é afetado.  Como aqui quem assume o risco do mercado financeiro é o banco, normalmente os juros são um pouco maiores (e a regra geral é, quanto maior o prazo do contrato, maior a taxa de juros).

ou

- Variable – como o próprio nome diz, a taxa de juros é variável.  Aqui a regra geral é prime (que é a taxa de juros do governo) – x%.  Por exemplo, o HSBC estava com uma promoção em que a taxa variável era 2.25%, sendo que o prime atualmente é 3% (ou seja, prime -0.75).  Se o banco central canadense aumentar a taxa de juros pra 3.5%, o seu mortgage vai pra 2.75%.  Aqui quem assume o risco é você, por isso a taxa é normalmente menor que no fixed.

- Closed – essa é a opção pra quem não pretende liquidar o financiamento durante o período do contrato (imagino que é o caso da maioria que está  lendo esse post).  Dessa maneira, o banco “garante” que vai ganhar dinheiro com o seu mortgage.  Se você quiser pagar antes, normalmente há uma multa.

ou

- Open –  Se você pretende pagar o seu mortgage rapidamente, essa é a opção pra você.  Os juros aqui são mais altos que do closed, já que o banco precisa ganhar o máximo possível em pouco tempo.

Como exemplo, segue a tabela de hoje para clientes Premier do HSBC

Depois de tentar entender tudo isso, decidimos aproveitar as taxas de juros promocionais, Fixed Closed por 2.99%. 

No dia que tentamos comprar a casa no bidding war, precisávamos ter o mortage pré-aprovado, então a Priscilla (nossa realtor) entrou em contato com uma mortgage broker.  O mortgage broker é como se fosse um corretor de seguros no Brasil, só que de mortgages.  Eles têm acesso à vários lenders (não só os principais bancos) e com isso podem ter chances de conseguir uma taxa melhor.  O problema aqui foi, pelo fato de sermos novos no país e não sermos residentes permanentes (estamos ainda com o work permit), a melhor taxa que conseguiram pra gente era 4.5% dando 15% de entrada, ou seja, muito mais do que os 2.99%

-> Parênteses aqui pro valor da entrada: acho que todo mundo aqui já ouviu falar que no Canadá dá pra comprar uma casa com 5% de entrada.  Isso é verdade, mas se a sua entrada for entre 5% e 19.9% do valor, o banco precisa mandar sua papelada para o CHMC (Canada Housing and Mortgage Corporation), que vai ter que aprovar o seu pedido (e ter certeza que você não é um cliente "sub-prime" ou algo do gênero) e você vai precisar pagar um seguro, que vai ser diluído nas suas parcelas

Com a notícia da taxa de 4.5%, pensamos em desistir da idéia, muito p. da vida por estarmos sendo penalizados por não sermos residentes permanentes (afinal, o que tem o xxx a ver com as calças?).  Aí a super Priscilla entrou em contato com o super Charles do RBC - que foi super criativo pra conseguir o financiamento pra gente.  Pra resumir a história: como a renda do marido ainda vem do Brasil, ele falou que isso não iria "passar" no CHMC - ou seja, entrada com menos de 20%, nada feito.  O que o Charles conseguiu pra gente foi: dando 20% de entrada, o banco iria usar oficialmente a minha renda canadense mais a renda do marido no Brasil.  O banco não é bobo nem nada, tivemos que mandar o IR do Brasil e eles verificaram toda a renda de lá, mas foi tudo feito pelo banco, sem passar pelo CHMC e, voilá, conseguimos o financiamento.  4 anos Fixed Closed a 2.99%.

Com esse pássaro na mão, resolvemos pesquisar um pouco mais pra ver se conseguíamos melhorar essa taxa nos bancos que temos conta.  O resultado:

- CIBC: depois de muito demorar pra conseguir que alguém do banco ligasse de volta pra gente, falaram que não conseguiam melhorar os 2.99% que já tínhamos do RBC.  Nessas horas, até que é boa essa cultura canadense de não querer cobrir a oferta do outro, menos gasto de tempo e energia de nossa parte.

- HSBC: decepção total.  Conhecemos outros brasileiros aqui no Canadá que conseguiram taxas muito boas com o HSBC.  O problema não foi esse, o problema foi que, depois de demorar váááários dias pra entrar em contato conosco e pedir a papelada (montes), mais alguns dias de espera, o fofo pediu que toda a documentação do Brasil tivesse tradução juramentada!  O quê???  Meu marido surtou!  A %$#@% do banco não é global etc etc?  Não tem um ser nesse banco que fale português?  Até concordaria em fazer a tradução (que custa um belo $), mas só depois de o HSBC desse o financiamento pra gente (afinal, eu já tinha garantido no RBC sem tradução nenhuma).  Bom, a "solução" nossa foi mandar um email pro Ombudsman (coisa que eu já tinha precisado fazer no Brasil) e no dia seguinte ligou um monte de gente aqui em casa do HSBC.  No fim, paramos de ligar com o gerentezinho de meia tigela (da agência Yorkville, a quem interessar possa), pra lidar diretamente com o pessoal que cuida as contas internacionais em BC.  O atendimento melhorou muito, mas continuou "lentium".  Nossa esperança era que, como cliente Premier conseguissemos uma taxa melhor mas, como todos os bancos estavam com taxas especiais,  o único benefício do HSBC pra gente seria conseguir 5 anos ao invés dos 4 anos do RBC pelos mesmos 2.99%.  Ou seja, teríamos que enviar toda a papelada etc etc, só pra essa diferença.  Já cansados do processo todo e decepcionados como antedimento do HSBC (e muito impressionados com o atendimento do RBC), decidimos ficar com o RBC mesmo.

Próximo capítulo: a casa!